La compra de una vivienda es una de las decisiones personales y financieras más importantes en la vida de una persona. Entre las opciones disponibles, los compradores pueden optar a elegir entre una vivienda obra nueva o una de segunda mano ya construida. Más allá de los aspectos económicos y del estado de la propiedad, existen diferencias legales significativas que deben considerarse antes de tomar una decisión.
Diferencias legales entre comprar una vivienda nueva o de segunda mano
Documentación necesaria
La documentación necesaria que debe reunir una vivienda de obra nueva consta de:
- Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación.
- Seguro decenal obligatorio para defectos estructurales.
- Certificado energético.
- Pago del IVA en su porcentaje legal aplicable y el Impuesto de Actos jurídicos documentados en su porcentaje aplicable.
La documentación que se necesita para una vivienda de segunda mano incluye:
- Escritura pública anterior y nota simple del Registro de la Propiedad.
- Certificado de deudas de la comunidad de propietarios si la hubiere.
- Cédula de habitabilidad si es necesaria según la comunidad autónoma.
- Pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en su porcentaje aplicable.
- Posibles cargas o embargos previos.
Impuestos y costes para comprar una vivienda
En el caso de una vivienda de obra nueva:
- IVA.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma.
Para comprar una vivienda de segunda mano:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma.
- Gasto de notario y registro de la propiedad.
Responsabilidades del vendedor
Para vender una vivienda de obra nueva, como promotor eres responsable de los defectos de construcción según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE):
- 1 año para defectos de acabados.
- 3 años para defectos de habitabilidad.
- 10 años para defectos estructurales.
Si vendes una vivienda de segunda mano, debes responder por los vicios ocultos según el Código Civil. Además, debes tener en cuenta que el plazo de reclamación es menor que en la vivienda nueva.
Financiación y condiciones hipotecarias
Si vas a comprar una casa nueva, normalmente puedes acceder a hipotecas promovidas por el propio constructor o promotor con condiciones especiales. Por tanto, esta opción supone una mayor facilidad para obtener financiación del banco.
A la hora de comprar una vivienda de segunda mano, la tasación de la vivienda es fundamental para determinar el importe máximo de la hipoteca. Se pueden negociar mejores condiciones con diferentes entidades bancarias dependiendo del estado del inmueble y su ubicación.
Trámites después de comprar una casa
Cuando compras una vivienda de obra nueva, tienes que proceder con:
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de la vivienda con la nueva escritura de compraventa y actualización del catastro.
- Gestión de suministros básicos como agua, luz y gas, que deben activarse por primera vez.
Si la vivienda que adquieres es de segunda mano, los trámites son los siguientes:
- Cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad y actualización del catastro.
- Traspaso de contratos de suministros básicos o gestión de nuevas altas en caso de ser necesario.
- Posibles reformas o adaptaciones a necesidades personales del nuevo propietario.
Asesoramiento legal para comprar una vivienda
Para garantizar una compra segura, te recomendamos contar con asesoramiento legal especializado. En MDG Fincas Jurídico contamos con un equipo legal experto en gestión y tramitación para la compra de un inmueble. Nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario te ayudarán a tomar decisiones informadas y seguras en la adquisición de tu nuevo hogar.
Artículo redactado por Darío Miguel García Acal.
